El contrato de arras es el documento que se firma cuando comprador y vendedor ya han llegado a un acuerdo de precio, pero antes de otorgar la escritura pública ante notario. Su función es reservar la operación, fijar un plazo para la firma definitiva y establecer una señal económica que suele rondar el 10% del precio pactado, aunque es negociable. El problema es que no todas las arras tienen las mismas consecuencias legales si una de las partes decide no seguir adelante, y firmarlas sin entenderlo bien puede salir muy caro.
Las arras confirmatorias simplemente refuerzan el compromiso de compraventa sin añadir penalización específica más allá de lo que marque la ley general. Las arras penales sí prevén una penalización, pero además obligan a cumplir el contrato, es decir, la parte perjudicada puede exigir judicialmente que se cumpla la venta. Las más habituales en el mercado, y las que regula el artículo 1454 del Código Civil, son las arras penitenciales: si el comprador se echa atrás, pierde la señal entregada; si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble de la cantidad recibida. Esta es la fórmula que da más flexibilidad a ambas partes, pero también la que hay que redactar con más cuidado, especificando plazos, condición suspensiva por si el comprador necesita financiación bancaria, y qué ocurre con los gastos ya adelantados como la tasación.
Un error frecuente es firmar arras sin condicionar la operación a la concesión de la hipoteca, lo que deja al comprador en una posición muy débil si el banco finalmente deniega el préstamo. Otro es no fijar con claridad qué documentación debe entregar el vendedor antes de la firma (cédula, certificado energético, últimas actas de comunidad), lo que puede generar bloqueos de última hora. En Vesta redactamos y revisamos el contrato de arras en cada operación que gestionamos, ajustando las cláusulas a la situación concreta de comprador y vendedor para que la señal proteja realmente a ambas partes.